전세 2년이 끝났습니다. 집주인은 "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"고 합니다. 이미 새집 계약을 해 두어 이사 날짜는 다가오는데, 그냥 나가도 되는지 걱정입니다.

계약이 정말 끝났나요?

먼저 계약이 끝났는지부터 확인해야 합니다. 임대인(집주인)이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않았고, 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않았다면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

이렇게 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2).

왜 이사 시점이 중요한가요?

임차인은 집을 넘겨받고 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 이를 대항력이라고 합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

여기에 계약서 확정일자까지 갖추면 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 이를 우선변제권이라고 합니다(같은 법 제3조의2 제2항).

이 권리들은 집에 살고 주민등록을 유지하는 것을 전제로 합니다. 그래서 보증금을 받기 전에 이사하고 주소를 옮기면 권리를 잃을 위험이 생깁니다.

임차권등기명령은 무엇인가요?

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원 명령으로 임차권을 등기부에 올리는 절차입니다. 집 소재지 관할 법원에 신청합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지됩니다. 그 뒤에는 이사해서 주민등록을 옮겨도 이 권리를 잃지 않습니다(같은 조 제5항).

신청부터 등기까지 걸리는 기간은 법원 사정에 따라 다르므로, 등기사항증명서로 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

2026. 10. 21. 법령 기준

놓치기 쉬운 점

• 「결정이 났다」와 「등기가 마쳐졌다」는 다릅니다. 등기부에 실제로 기재되었는지 확인해야 합니다.
• 임대차기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 서둘러 나가야 한다는 부담을 가질 필요는 없습니다.
• 전세보증보험에 가입했다면 보증기관이 요구하는 절차와 기한을 따로 확인해야 합니다. 보증기관마다 다르므로 가입한 곳의 안내를 먼저 보세요.

이럴 때는 따로 확인이 필요합니다

• 집에 선순위 근저당이나 압류가 많아 경매로도 보증금 전액을 받기 어려워 보일 때
• 집주인이 바뀌었거나 연락이 끊겼을 때
• 집주인 쪽에서, 보증금 반환 시기와 새 임차인 입주 일정을 조율해야 할 때

자주 받는 질문

Q. 집주인이 "새 세입자를 구해야 돌려준다"고 하면 기다려야 하나요?

아니요, 그 말만으로 기다려야 하는 것은 아닙니다. 계약서에 따로 정한 내용이 없다면 보증금 반환은 계약 종료에 따른 집주인의 의무로 봅니다. 다만 소송과 집행에는 시간이 들기 때문에 협의로 날짜를 정하는 경우도 많습니다. 그동안 권리를 지키려면 임차권등기명령을 먼저 신청해 두는 편이 안전합니다.

게시일 기준의 일반 정보이며, 구체적인 사안은 사정에 따라 달라질 수 있습니다.